به گزارش فراتیتر، بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی دولت موظف به تأمین مسکن برای افراد کمتوان جامعه است که در این راستا با وجود مخالفتهای مختلف، بورس مسکن راهاندازی خواهد شد. وزیر اقتصاد بورس مسکن را به عنوان رکن پنجم بازار سرمایه ایران معرفی کرد. عدهای فعالین بازار مسکن ضمن مخالفت با ورود مسکن به بورس پیشنهاد دادند در صورت لزوم به دلیل وجود زیرساختهای معاملاتی، بورس مسکن در بورس کالا راهاندازی شود. بسیاری از کارشناسان هم شکلگیری بورس مسکن را یکی از ضروریتهای شرایط اقتصادی حال حاضر میدانند. با در نظر گرفتن نظرات موافق و مخالفت با شاهین چراغی عضو شورای عالی بورس گفتگو کردیم که مشروح این پرسش و پاسخ در ادامه منتشر شده است.
فراتیتر: اهمیت شکلگیری بورس مسکن در شرایط فعلی چیست؟
چراغی: دولت و نهادهای عمومی در قانون و برنامههای بودجه مکلف بر واگذاری مازاد داراییهایشان هستند. هیچ جایی وجود ندارد که ضوابط کار را کوتاه و شفاف کند. بهترین جا بورس املاک و مستغلات یا همان بورس مسکن است. همچنین بازار سرمایه ما در این چند سال خصوصاً در یک سال گذشته خیلی بزرگ شد و حجم عظیمی از نقدینگی کشور را به خود جلب کرده است. از یک مقطعی به بعد باید افزایش نقدینگی و اقبال بازار سرمایه را وارد ساختار تولید کنیم. یکی از جاهایی که واقعاً نیازمند تولید بیشتر است، بخش مسکن است. اگر سه رکن پتانسیل بخش پیمانکاران بخش خصوصی در ساختوساز، ارائه زمینهای مازاد دولت و نهادهای عمومی و منابع مردم کنار هم قرار گیرد، رکن چهارم که تقاضا از سوی مردم است پاسخ داده خواهد شد، این تنها با راهاندازی بازار متشکل و قانونمندی به نام بورس مسکن شکل میگیرد. در حال حاضر این چهار رکن اساسی مثل جزیرههایی هستند که به یکدیگر متصل نیستند. این موضوع را به طور مثال در دولت به این صورت شاهد بودیم که در قانون بودجه وزارت آموزشوپرورش مکلف به فروش مدارس است، اما به جهت نبود یک زیر ساخت سریع و شفاف عملاً فروشی حاصل نمیگردد.
فراتیتر: بورس مسکن چگونه به روند ساخت پروژهها و تأمین مالی پیمانکاران کمک میکند؟
چراغی: مدلهای مشارکت در حال حاضر مشخص نیست و عمدتاً موجب اختلاف بین سرمایهگذار و سرمایه پذیر است. مدلهای مشارکت در نهایت باید تبدیل به دارایی و اوراق شود و پیمانکار با پیشفروش پروژه تأمین مالی انجام دهد. پیمانکار نباید معطل تأمین مالی از سوی بانک باشد. بازار مسکن را باید از ساختار بانک محوری به سمت بازار سرمایه محوری سوق دهیم و روشهای متعددی برای تأمین مالی سازندگان ایجاد نماییم. زمان در پروژههای ساختمانی بسیار مهم است، اگر ساخت ساختمانی ۱۰ سال طول بکشد، عملاً نقشه، فونداسیون، ساختار و طراحی قدیمی میشود و زمانی در بحث ساخت موفق هستیم که تأمین مالی پروژه برای سازنده در هر مرحله از ساخت امکانپذیر باشد، پروژه نباید بیش از ۳۶ ماه زمان ببرد ما نیازمند تولید انبوه در بخش مسکن هستیم. در بورس املاک و مستغلات با استفاده از زیر ساختارهای it و سیستمهای اداره ثبت و شهرداری شرایطی را ایجاد میکنیم که مردم بدانند چه دارایی را سرمایهگذاری و پیشرفت پروژههایی که سرمایهگذاری کردهاند در چه مرحله از پیشرفت کار هست. منابع مازاد از سوی صندوقهای سرمایهگذاری موجود در بازار سرمایه نیز میتواند در این پروژه سرمایهگذاری گردد. این تصور که قرار است در بورس مسکن آپارتمان من و شما معامله بشود اشتباه است، این وظیفه همچنان در اختیار همکاران آژانسهای املاک است تمرکز ما بر ایجاد بازار اولیه و ایجاد اوراق بدهی برای استفاده از پتانسیل انبوهسازان است. در بورس مسکن از تمام تجارب بازار سرمایه، به نفع بازار مسکن استفاده میکنیم.
فراتیتر: آیا بورس مسکن مسیر اقتصاد کشور را برای جایگزینی بازار سرمایه به جای بانکها در تأمین مالی هموار میکند؟
چراغی: بحث مسکن به طور مستقیم بر ۳۰۰ شغل تأثیر میگذارد. مسکن به جهت جمعیت جوان موجود موتور توسعه در ایران است. در یکزمانی در تهیه و تولید زیرساختهای موردنیاز مسکن با مشکلات بسیاری مواجه بودیم. از تولید کاشی گرفته تا تولید فولاد با مشکل مواجه بودیم. در حال حاضر به خودکفایی رسیدهایم و شرایط متفاوتی نسبت به سالهای گذشته داریم. کارخانههای تولیدی توان بر طرف کردن نیاز بخش مسکن را دارند. مشکل اصلی ما کنار هم نبودن پازلها هست. هر پازل جداگانه فعالیت میکند. امیدوار هستیم که در بورس مسکن این پازلها به خوبی کنار هم چیده شوند تا شاهد تولید مسکن با کیفیت بهصورت انبوه باشیم.
فراتیتر: چه گروهها و تابلوهایی را در رکن پنجم بازار سرمایه ایران خواهیم دید؟
چراغی: به طور مثال شهرداریها میتوانند به بورس مسکن ورود کنند و تراکم خود را بر اساس مناطق مختلف شهری پیشفروش کنند، به محض بالا رفتن قیمت تراکم شهرداری میتواند با افزایش عرضه قیمت را کنترل کند و این بازار شفاف برای پیشفروش تراکم است. در گذشته این بازار در شهرداریها شفاف نبود و همیشه مشکلاتی از نظر بازرسی ایجاد میکرده است. عدم شفافیت شهرداریها را مورد بازرسیهای متفاوت قرار داده است. ادارات آب، گاز، برق و ... میتوانند با انتشار اوراق پیشفروش انشعاب برای تحویل انشعابات برای ماهها یا سالهای آینده توسعه زیرساختها را انجام دهند، در بسیاری از مناطق کشور پس از پایان پروژهها سالها تأمین آب و برق و گاز پروژه به جهت عدم تأمین زیرساختها زمان تحویل نهایی و استفاده از پروژهها را زمان برنموده است، مسکن مهر اگرچه طرح مناسبی بود، اما با استفاده از منابع بانکی موجب افزایش تورم در آن سالها گردید و پروژهها به جهت بانک محوری نیمهکاره رها شد.
فراتیتر: طرح فروش متری مسکن به چه صورت اجرا خواهد شد؟
چراغی: در طرح فروش متری مسکن در شرایط فعلی به این شکل است که مردم به جای قرار دادن سرمایه خود در بانکها میتوانند خودشان را در مقابل افزایش تورم در بخش مسکن مصون کنند، هرچقدر توان خرید دارند متراژ از یک پروژه را خریداری کنند و با افزایش خرید تدریجی صاحب واحد مسکونی در آن پروژه یا پروژههای دیگر شوند، به هر حال باید به مردم امکان سرمایهگذاری بدهیم.
فراتیتر: طرح فروش متری و به صورت کلی بورس مسکن میتواند جایگزین وام مسکن فعلی برای جوانان شود؟
چراغی: بانک مسکن و اوراق تسهیلات مسکن هم به عنوان یک از تابلوهای بورس مسکن است و ما در حال افزایش ابزارها هستیم. بهطور مثال مردم با وثیقه گذاری سهام عدالت بتوانند اقدام به دریافت وام رهنی کنند و از این طریق وام مسکن بگیرند. این کار دو مزیت دارد. مزیت اول این است که سهام خود را نفروختهاند و دوم اینکه از محل سود سهام سود بانکی وامشان را پرداخت میکنند. بورس مسکن مزیتهای بسیاری دارد و باید داراییها مردم در سهام عدالت قابل وثیقه گذاری گردد.